雄安新區(qū)學(xué)習(xí)新加坡的道路上會(huì)有什么障礙？

本文作者：經(jīng)濟(jì)學(xué)家圈_Lucy

 

4月5日京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會(huì)副組長(zhǎng)鄔賀銓做客人民網(wǎng)直播時(shí)指出，國(guó)家將在雄安新區(qū)試點(diǎn)全新的房地產(chǎn)改革，找出一條能夠發(fā)展房地產(chǎn)，又能夠控制房?jī)r(jià)，保證更多需要有住房的人有房住，一條適合創(chuàng)業(yè)者、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)改革新道路。

 

 

據(jù)鄔賀銓表示，我國(guó)的房地產(chǎn)模式除了傳統(tǒng)模式外，實(shí)際上還有很多思路。比如像新加坡，一些土地由政府直接管理、直接建設(shè)，再通過(guò)廉租房、公租房讓需要住房的人來(lái)住。雄安新區(qū)，要在市場(chǎng)機(jī)制正常發(fā)揮作用的情況下，防止雄安新區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家應(yīng)建設(shè)廉租房、公租房等惠民政策，使年輕創(chuàng)業(yè)者有房可住，保障投資熱情。

 

說(shuō)到新加坡模式，新加坡在經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(kù)(EIU)《全球生活成本報(bào)告》里連續(xù)第四年被評(píng)為“全球生活成本最高的城市”，作為“全球生活成本最高的城市”，其居民的房屋擁有率也在近四年一直穩(wěn)定在90%以上。新加坡究竟是怎么做到“居者有其屋”的？雄安新區(qū)學(xué)習(xí)新加坡的道路上又會(huì)有什么障礙？

 

 一、

 

新加坡面積只有700多平方公里，人口超過(guò)500萬(wàn)，其組屋制度始于1960年。當(dāng)時(shí)，新加坡剛剛擺脫英國(guó)殖民地的身份，整個(gè)社會(huì)發(fā)展落后，政府財(cái)力有限，民眾住房條件差。國(guó)父李光耀從解決住房問(wèn)題、團(tuán)結(jié)國(guó)民、增加歸屬感的角度提出“居者有其屋”的口號(hào)。經(jīng)過(guò)40多年的努力，組屋覆蓋人群由1959年的8.8%提高到2010年的80%，其中95%的人擁有他們居住的組屋。2008年，新加坡“居者有其屋”計(jì)劃獲得聯(lián)合國(guó)公共服務(wù)獎(jiǎng)。

 

新加坡組屋常常被中國(guó)人理解為“經(jīng)濟(jì)適用房”、“廉租房”或“公租房”。這些名稱都有失偏頗。

 

世界上大多數(shù)城市公共住房只為少數(shù)低收入家庭興建，或者作為社會(huì)福利的一部分提供給城市貧民和弱勢(shì)群體。新加坡組屋制的獨(dú)到之處在于它的目標(biāo)群體是社會(huì)絕大多數(shù)的人，并非社會(huì)下層。同時(shí)，組屋從一開(kāi)始就承擔(dān)不同的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)目的，且政府經(jīng)常積極干預(yù)，使得市場(chǎng)力與政府的引導(dǎo)同時(shí)作用，以達(dá)到讓人民“居者有其屋”的目的。

 

新加坡建屋發(fā)展局（HDB）成立于1960年，是新加坡組屋唯一的提供商。其在新加坡建國(guó)初期的使命是盡可能短的時(shí)間內(nèi)為低收入群體提供低成本公共住房，以緩解新生國(guó)家面臨的人口劇增、失業(yè)率高、住房短缺等等問(wèn)題。在這個(gè)階段，組屋和中國(guó)專為低收入群體修建的房屋比較類似。

 

隨著國(guó)家建設(shè)漸漸走上正規(guī)，新加坡公共住房的發(fā)展目標(biāo)也隨之變化，變?yōu)椋簽橘I(mǎi)不起房但渴望擁有住房的人提供高質(zhì)量的住房和良好的居住環(huán)境。于是，在1964年，建屋局推出了居民購(gòu)房計(jì)劃。政府組屋并不永久地出讓所有權(quán)，而是99年的租用所有權(quán)。與此同時(shí)，新加坡政府發(fā)現(xiàn)很多人不買(mǎi)房的原因是因?yàn)橘Y金不足，所以又在1968年創(chuàng)造性地允許民眾用中央公積金來(lái)支付房款。新加坡為了鼓勵(lì)儲(chǔ)蓄和維持國(guó)家穩(wěn)定，有非常高的公積金額度。多數(shù)家庭在每月可支配收入不減少的情況下，可以用公積金買(mǎi)得起房。

 

另外，政府也通過(guò)不同戶型的交叉補(bǔ)助來(lái)完成一些宏觀上減少貧富差距的措施。例如，低收入家庭購(gòu)買(mǎi)的小面積公寓能獲得更高的補(bǔ)助。新加坡也通過(guò)房屋分配的優(yōu)先順序來(lái)反映國(guó)家政策走向。例如，35歲以下的單身者不得購(gòu)買(mǎi)組屋，是鼓勵(lì)人們結(jié)婚。而子女的住房靠近父母的住房則能享受更多補(bǔ)貼，這樣在思想較西化的新加坡能鼓勵(lì)子女多照顧父母。當(dāng)然，想要購(gòu)買(mǎi)住房還要滿足一些基本條件，如：新加坡國(guó)籍、名下沒(méi)有其他房產(chǎn)、家庭收入低于建屋局規(guī)定的數(shù)目等等。

 

上世紀(jì)60年代，只有收入低于1000新元的家庭才能買(mǎi)組屋。而隨著新加坡經(jīng)濟(jì)的騰飛與人們需求的變化，公共住房項(xiàng)目修建了更大面積、更多房間的組屋來(lái)滿足中等收入階層的需要。

 

新加坡建屋局以優(yōu)惠的利率向購(gòu)買(mǎi)者提供住房貸款。購(gòu)房者在首次買(mǎi)房時(shí)，可申請(qǐng)低息按揭貸款，最長(zhǎng)可25年還清。比銀行好得多的是，建屋局是政府機(jī)構(gòu)，本來(lái)的目的就不是盈利，而是盡量幫更多人買(mǎi)房。所以建屋局不會(huì)根據(jù)償債期限的長(zhǎng)短調(diào)高貸款利息，也不審查貸款人的信用級(jí)別和限制購(gòu)房者的住房補(bǔ)助貸款。

 

退出機(jī)制對(duì)于保障分配公平至關(guān)重要。新加坡政府規(guī)定，一個(gè)家庭只能擁有一套組屋，如果要再購(gòu)買(mǎi)新房子，舊組屋必須退出來(lái)，以防有人投機(jī)占有。對(duì)于弄虛作假騙購(gòu)騙租者，當(dāng)事人將面臨高達(dá)5000新元的罰款或6個(gè)月的監(jiān)禁，或者兩者兼施。新加坡的組屋是可以出售的，怎樣出售有嚴(yán)格的規(guī)定。建屋局會(huì)定期對(duì)組屋進(jìn)行維修，保障其居住的舒適性。 

 

二、

 

眾所周知，中國(guó)的公積金制度就是從新加坡學(xué)回來(lái)的，可是該制度移植到中國(guó)之后就變了味。主要面臨管理體制不順、責(zé)任不清、監(jiān)管不到位等問(wèn)題。新加坡作為一個(gè)城市的經(jīng)驗(yàn)，用在幅員遼闊、國(guó)情復(fù)雜的中國(guó)大地上就水土不服。那么如果是一個(gè)城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)給一個(gè)新城市呢？例如，雄安新區(qū)。

 

目前一般認(rèn)為雄安新區(qū)的一些劣勢(shì)是：

 

第一，沒(méi)有悠久的歷史文化沉淀和沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)工業(yè)基礎(chǔ)。反觀深圳和上海浦東新區(qū)，都有著得天獨(dú)厚的經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和雄厚的歷史文化積累。

 

第二，北京的央企、高校、政府機(jī)關(guān)等優(yōu)質(zhì)資源不會(huì)那么輕易就搬遷的，會(huì)有種種的利益考究甚至斗爭(zhēng)，北京的大城市病不是那么好治的。而雄安新區(qū)能否吸引其他外地乃至國(guó)外的人才、企業(yè)、資金也是一個(gè)問(wèn)題，光吸引炒房客是不行的。

 

第三，雄安新區(qū)的雄起需要長(zhǎng)期的重視、投入，這也是很大的考驗(yàn)。曹妃甸新區(qū)便是前車(chē)之鑒，它當(dāng)年也是河北一號(hào)工程，可如今淪為“空城”。

 

巧的是，這些劣勢(shì)恰好也是當(dāng)年剛剛擺脫殖民地身份，又被馬來(lái)西亞一腳踢開(kāi)的新加坡在建國(guó)初期所面臨的問(wèn)題。他們所面臨的問(wèn)題還復(fù)雜得多，例如被馬來(lái)西亞和印尼這兩個(gè)充滿敵意的大國(guó)包圍、自身沒(méi)有自然資源等等。

 

新加坡之所以能夠在這么惡劣的情況下殺出一條血路，說(shuō)到底靠的還是廉潔高效和高瞻遠(yuǎn)矚的政府，和以李光耀為代表的第一代政治家。

 

 

雄安新區(qū)被黨中央定性為“千年大計(jì)”，其受重視程度自不必言，又毗鄰首都，占盡了天時(shí)地利人和。這一次雄安新區(qū)從一個(gè)城市的層面，學(xué)習(xí)新加坡作為一個(gè)城市的住房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，也算是為中國(guó)房地產(chǎn)死局企圖尋找一條出路。不過(guò)是否能學(xué)到家，不走樣，現(xiàn)在還很難說(shuō)。

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