2021年4月10日房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)運(yùn)營(yíng)總裁班課程大綱
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2021年4月10日房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)運(yùn)營(yíng)總裁班課程大綱
無(wú)效成本的概念是針對(duì)有效成本而言，它們最大的區(qū)別是有效成本在短期或長(zhǎng)期的收益中可以獲得補(bǔ)償，而無(wú)效成本則完全無(wú)法獲得補(bǔ)償。無(wú)效成本投入收益為零，對(duì)總成本的控制影響重大，因此，節(jié)省下的無(wú)效成本就是利潤(rùn)。
控制無(wú)效成本是降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本最直接、最有效的方法。將無(wú)效成本概念從總成本概念中剝離出來(lái)，單獨(dú)提出有助于培養(yǎng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)各部門的成本意識(shí)，而以數(shù)據(jù)語(yǔ)言展現(xiàn)建造成本浪費(fèi)情況也能夠提高各部門對(duì)成本浪費(fèi)的警惕性。
一、成本的定義、分類及管控原則
1、成本分類
2、結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的定義
3、判斷結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的依據(jù)
4、成本的效率
5、結(jié)構(gòu)成本的細(xì)分
①無(wú)效成本：直接無(wú)效成本、間接無(wú)效成本
②有效成本：超高成本、超低成本、合理成本
6、管控原則
①保障合理品質(zhì)②重視成本效率
二、無(wú)效成本發(fā)生與分布
1、基坑
①地勘報(bào)告中地層參數(shù)的選取
②基坑支護(hù)類型的選取
2、基礎(chǔ)
①地勘報(bào)告參數(shù)選取
②地基承載力、水位、基礎(chǔ)建議類型
③不同類型的基礎(chǔ)選型
④同種類型基礎(chǔ)尺寸大小的選型
3、地下室
①樓蓋形式的選取
②結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)的選擇
4、主體結(jié)構(gòu)
①結(jié)構(gòu)的布置、結(jié)構(gòu)計(jì)算軟件參數(shù)、施工圖配筋原則
②特性：外圍因素多，要求的技術(shù)性強(qiáng)
③解決：逐步進(jìn)行精細(xì)化操作、多做對(duì)比分析
三、認(rèn)清結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及其無(wú)效成本的真面目
1、開發(fā)商如何看待結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
2、目前對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中存在的3個(gè)疑問
3、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是一個(gè)系統(tǒng)化、精細(xì)化的過程
4、結(jié)構(gòu)成本到底有多大
5、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中無(wú)效成本的重點(diǎn)管控辦法
四、目前控制結(jié)構(gòu)成本的現(xiàn)狀及企業(yè)的憂慮及解決的方案
1、目前的現(xiàn)狀及企業(yè)的憂慮
①成本控制及結(jié)構(gòu)優(yōu)化會(huì)不會(huì)帶來(lái)安全上的問題
①方案階段(地勘、基礎(chǔ)、層高、樓蓋、地下室優(yōu)化)
②初步設(shè)計(jì)及擴(kuò)出階段(荷載、地庫(kù)外墻、地下坑抗浮)
5、與建筑層高分析相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對(duì)
9、疊拼多層電梯與樓梯分析對(duì)比
5、計(jì)算軟件控制結(jié)構(gòu)無(wú)效成本上的應(yīng)用
②成本控制及結(jié)構(gòu)優(yōu)化會(huì)不會(huì)擔(dān)誤工期
2、解決方案
③施工圖階段(復(fù)合配筋)
五、控制結(jié)構(gòu)無(wú)效成本關(guān)鍵點(diǎn)
1、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的控制
2、必須關(guān)注三個(gè)數(shù)據(jù)
①抗浮水位
②最高水位
③巖、土層承載力
3、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)中存在的問題
4、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)存在5大問題及6大應(yīng)對(duì)方案
5、什么因素影響了地勘報(bào)告
6、如何量化判斷基礎(chǔ)選型是否經(jīng)濟(jì)?
六、地下車庫(kù)結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的控制
1、地庫(kù)建筑方案與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)部分的關(guān)聯(lián)
2、地庫(kù)樓蓋分析
3、地下室合建還分建更經(jīng)濟(jì)?
4、與建筑豎向分析相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對(duì)
6、與柱網(wǎng)相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對(duì)
7、與人防相關(guān)的成本因素有哪些及應(yīng)對(duì)
8、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)方案對(duì)比
10、設(shè)備用房分析對(duì)比
11、地下室平面對(duì)比
12、優(yōu)化成本平面對(duì)比
七、上部結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的控制
1、結(jié)構(gòu)選型的重要性
2、結(jié)構(gòu)規(guī)則性
3、如何進(jìn)行結(jié)構(gòu)選型
4、結(jié)構(gòu)選型有沒有經(jīng)驗(yàn)?
6、結(jié)構(gòu)概念在控制結(jié)構(gòu)無(wú)效成本上的應(yīng)用
7、設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)程在控制結(jié)構(gòu)無(wú)效成本上的應(yīng)用
八、控制結(jié)構(gòu)無(wú)效成本的管理措施
一、設(shè)計(jì)資源的選擇和管理
二、過程控制及落實(shí)
三、圖紙質(zhì)量控制
1、控制結(jié)構(gòu)無(wú)效成本最關(guān)鍵的地方?
2、影響結(jié)構(gòu)成本外部條件的優(yōu)化
6、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施及配筋原則
1、結(jié)構(gòu)方案布置調(diào)整意見
2、對(duì)結(jié)構(gòu)重要位置的精確計(jì)算對(duì)比優(yōu)化
2、項(xiàng)目各部分結(jié)構(gòu)梁、板、墻、柱配筋的復(fù)核優(yōu)化
3、地下室底板、外墻、承臺(tái)、地梁等配筋的復(fù)核優(yōu)化
2、不同場(chǎng)地豎向標(biāo)高對(duì)成本的影響分析對(duì)比：
3、地下室柱網(wǎng)設(shè)計(jì)
4、地上塔樓與地庫(kù)的關(guān)系
5、塔樓與地庫(kù)豎向關(guān)系因素影響的成本
6、人防設(shè)計(jì)
7、設(shè)備用房設(shè)計(jì)
8、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)設(shè)計(jì)
9、汽車坡道設(shè)計(jì)
10、地下室外輪廓線
11、地下室平面布局
九、控制無(wú)效結(jié)構(gòu)成本的關(guān)鍵控制要點(diǎn)及案例分析
一、結(jié)構(gòu)方案階段
1、結(jié)構(gòu)各部分結(jié)構(gòu)選型經(jīng)濟(jì)性分析
3、安評(píng)意見
4、超限報(bào)告優(yōu)化意見
5、關(guān)于影響成本的主要做法與設(shè)計(jì)單位討論分析
二、結(jié)構(gòu)計(jì)算階段
案例：XX項(xiàng)目結(jié)構(gòu)方案調(diào)整的具體步驟
案例：XX項(xiàng)目結(jié)構(gòu)重要位置需要精確分析
三、結(jié)構(gòu)施工圖配筋階段
1、項(xiàng)目各部分配筋原則的確定
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